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四川法拍房介绍和购买流程详情
发布日期:2019-09-24 阅读次数: 作者: Eall

        四川百姓法拍网关于法拍房知识和流程介绍

        近几年来,法拍房市场不断升温,交易数量大幅增长。业内数据显示,2018年全国法拍房的挂拍数量47万套,金额突破1.26万亿,成交139737套,交易量同比2013年增长了150倍,报名参拍人数达到150万,一系列数据说明市场对法拍房的认可度越来越高了。

百姓法拍房
       法拍房是什么?

       法拍房是法院司法拍卖房产的简称,是指被法院查封和处置的房产,其查封原因有很多种,比如经济纠纷、债务纠纷,以及贪污罚没的资产等,这些房产的业主不能自行交易,只能通过法院拍卖的形式进行房产处置。其中,住宅用房主要包括各类商品住宅和商用住宅,数量最多,约占70%

       成都法拍房根据房产被法院查封的原因,法拍房的房源可分为以下四类:

       1、第一类是银行贷款违约产生。当购房者贷款购房,或者与房产抵押贷款却无法如期如数偿还贷款时,银行会向法院提出诉讼,并进行财产保全措施,要求贷款人就被抵押的房产拍卖变现来偿还贷款。在居民杠杆率攀升,市场整体处于下行阶段的背景下,银行按揭违约已经成为法拍房最大的来源。由于银行掌握原业主的不动产权证,并办理了抵押登记,这类房产后续过户风险相对较少。

        2、第二类是民间借贷违约产生。债务人和债权人自主签订合同,约定债务人将自有房产抵押给债权人并取得借款。如果债务人在约定的时间到期后无法按时还款,根据《担保法》的规定,债权人不能直接主张取得抵押房产的所有权,需向法院以诉讼的方式申请债务人还款,并出示抵押或借款协议,在法院作出判决后,进入执行阶段拍卖债务人的房产来履行相关借款协议。由于民间借贷行为规范性和透明性较差,因此后续产生各类纠纷的可能性较大。

        3、第三类是财产没收产生。财产没收也称司法没收,比如在刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产或者没收违法所得财产,如果财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱收归国库。这类房产多涉及刑事诉讼。

        4、第四类是无主房产。无主房产即没有所有人或所有人不明确,权属长期无法确定的房产。由人民法院判决宣告为无主财产的房产,依法收归国家所有或集体所有,也可进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。

        法拍房有什么优势?

        法拍房是司法拍卖处置的房屋,一般法拍房的成交价会低于二手房的市场价,并且房屋位置相对比较好,交易周期短,交易税费也少,整体算下来,购房成本比二手房便宜不少。

        在法拍房市场,为了快速有效的处置法院查封的财产并有效变现,绝大部分城市法拍房不受限购政策的约束。不限购可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织),不限制购买数量(一套可以,数套也行),不限制支付方式(现金、支票都可以)。在也存在部分法拍房在情况说明中对交易进行的部分条件的限制。

        此外,法拍房还可以按成交价申请贷款,额度比例大于二手房,过户后的购房发票就是成交价,买房者拿来二次转卖有较大的出让优势。综合来说,法拍房的优势比较多。

        法拍房能便宜多少?

        法拍房,综合各种因素,起拍价通常为市场价的6-8折,如果一拍流拍还可以酌情降低起拍价,但每次降低的数额不得超过前次起拍价的20%,最多可以进行三次拍卖。

        法拍房成交价一般在二手房市场价的85折左右,比正常二手房便宜15%,如果房子面积较大,或者参拍的人数不多,7折甚至更低成交也有可能,不过好房子会吸引更多买家,也会出现接近市场价成交的情况。通常来说,购买法拍房的总价会低于市场价不少。

        法拍房有什么风险?

        法拍房优点多,但很多人仍然望而却步,因为他们更担心法拍房的潜在风险,“产权未知、税费不清、租赁权不明、清场困难、交房无期...”每个环节都需要注意。有时候拍下一套法拍房,可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封;恶意的长期租赁占用,收房极其困难;不同的房屋性质,可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。

        此外,在实际的办理过程中,法拍房还容易出现产权办理时间过长,新债权、债务人提出执行异议,原产权人恶意占用房屋,拒不交房等实际问题。

        悔拍规定

        法拍房竞拍成功后,买家因为种种问题不想要了,这属于自身的问题违约悔拍,法院对此处理严格:

        1、明确规定拍卖成交后,如果买受人悔拍,交纳的保证金不予退还。

        2、悔拍后再重新拍卖,原买受人将列入黑名单不得再参加竞买,而且二拍价格如果低于当时成交价,还需要悔拍人补偿成交差价。

        所以,买房人在竞拍前,一定要了解清楚房屋状况、贷款要求、以及其他需要承担的隐性费用如过户、拖欠物业等。若草率的拍下房而最后选择悔拍,损失可不小,购房者切勿盲目。

      
  买法拍房要注意什么?

        1、房屋原业主的身份背景

        被抵押或者没收房屋的,大多是因为债务人无法履行到期债务,导致被债权人起诉、查封抵押房产,最终被法院强制执行拍卖,很多一部分是由于投资失败,资金链断链或者沾染高利贷跑路的,如果是普通做买卖失败,人品尚可还行,如果遇到流氓房主,可能会返回来闹事、找麻烦,就后患无穷了。

        2、实地看房,租赁及被占有的房子要当心

        法拍房想看房可没那么方便,不去实地考察看房,很可能遇到存在建筑瑕疵的房产,而法院对房子的瑕疵是不担责的。去看看,也能了解到这个买卖的房子是不是存在对外出租了或者是被占有的情况。

        在法律上买卖不破租赁,也就是说这个房子买卖是不影响租赁合约的,如果原房主租给了别人居住或者做生意,你是没有权利赶走租房的人的,只能等合约到期或者赔付对方违约金才可以。如果遇上那种租给品牌店铺和酒店式公寓之类长期租户,那交接、腾退处理起来都很复杂,成本也特别高。

        3、房产的属性要查清

        不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性,法拍房也不例外。房产的属性主要包括土地的出让性质、使用年限、有没有办理过不动产证、税费缴纳有没有拖欠等。这里需要说明的是,法院拍卖财产时报出的拍卖价,通常只是“裸价”,参拍者如果举牌竞得,除了要一次性全额向法院支付销售款外,还要承担一些隐性费用,比如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等,也需竞拍人一并承担的。

        4、是否有能力在竞拍后限定时间内付清全部款项

        现在很多人买房都是先付首付,其它大多数都是通过按揭来还房贷的,而法院的拍卖的房子一般都是要全额付清,这对大部分人来说都是比较难的。因为一套房子就算按最便宜的价格来算的话,几十万是最基本的。

        然而对于普通的工薪阶级来说,要一次性拿出这么多钱是很困难的一件事。就算拿得出来,后面要承担的压力也是比较大的,因此现在很多年轻人更愿意贷款买房!

        5、明确过户流程

        如果以上四点都没有问题,并最终通过司法拍卖成功买到了房子,购房者就要尽快办理过户手续了,那法院拍卖的房子怎么过户?

       (1)购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。

       (2)准备好相关材料,用书面方式寄给有关部门。

       (3)如果是当事人自愿履行判决或裁定的,由当事人共同到登记机关办理过户登记。

       当事人一方不愿履行判决、裁定义务的,由银行向法院提出强制执行申请,登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系,依法办理房产过户手续,取得房产证。